Conteúdo originalmente publicado em: 01/12/2023 | Atualizado em: 26/08/2025
Comprar imóveis em leilão tem se mostrado uma boa opção para quem busca oportunidades no mercado. No entanto, alguns desses imóveis estão ocupados, o que costuma gerar dúvidas e receios.
Afinal, o que acontece se o imóvel estiver com moradores ou inquilinos? Isso representa um risco? Neste texto, você vai entender os principais pontos sobre imóveis ocupados em leilão, como avaliar os riscos e quando essa escolha pode realmente valer a pena.
O que é um imóvel ocupado em leilão?
Quando falamos em imóvel ocupado em leilão, estamos nos referindo a um bem que continua com moradores no momento da venda. Pode ser o antigo proprietário, um inquilino ou até terceiros que estão ocupando o local por algum motivo.
Apesar de exigir um pouco mais de paciência e planejamento, esse tipo de situação é comum em leilões e pode ser resolvida dentro dos trâmites legais. Para quem está bem informado e conta com apoio jurídico, pode ser uma ótima oportunidade de adquirir um imóvel com excelente custo-benefício.
Por que imóveis ocupados vão a leilão?
Existem vários motivos que levam um imóvel ocupado a ser leiloado, e o mais comum deles é a falta de pagamento do financiamento. Quando o antigo dono deixa de pagar as parcelas por um tempo, o banco pode retomar o imóvel e colocá-lo em leilão para recuperar o valor devido.
Outro motivo bastante frequente são as dívidas judiciais. Em casos de processos trabalhistas, execuções fiscais ou outros tipos de cobrança judicial, o imóvel pode ser penhorado para quitar o débito e, depois, levado a leilão.
Também há situações em que o imóvel é leiloado devido a dívidas de empresas ou pessoas físicas, mesmo que quem esteja morando lá não seja diretamente responsável por elas.
O ocupante pode ser o antigo proprietário, um inquilino que ainda não saiu ou, em alguns casos, até mesmo pessoas que passaram a morar no local sem autorização.
Vantagens de comprar imóvel ocupado em leilão
Mesmo com a necessidade de um pouco mais de estratégia e planejamento, comprar um imóvel ocupado em leilão pode ser uma excelente oportunidade, especialmente para quem busca um bom custo-benefício.
Confira abaixo os principais pontos que tornam esse tipo de compra tão atrativa:
Direito garantido por lei ao arrematante (propriedade plena)
Ao arrematar o imóvel no leilão, você se torna o proprietário legal, com todos os direitos garantidos por lei. Mesmo que o imóvel esteja ocupado, a justiça reconhece e apoia o direito do novo dono de assumir a posse.
Preço muito abaixo do valor de mercado
Essa é uma das maiores vantagens: o valor de um imóvel ocupado em leilão costuma ser bem abaixo do praticado no mercado. É justamente esse “desconto” que pode tornar a compra tão vantajosa.
Alta margem de valorização após regularização
Depois que o imóvel é regularizado e desocupado, ele pode se valorizar. Isso significa que você pode aumentar o valor do seu investimento sem precisar fazer grandes reformas.
Boas oportunidades em regiões valorizadas
Muita gente se surpreende com a localização dos imóveis em leilão. É possível encontrar ótimas oportunidades em regiões valorizadas, onde comprar um imóvel pelos meios tradicionais seria bem mais caro.
Possibilidade de investimento para revenda ou aluguel
Seja para revender com lucro ou para alugar e gerar renda, esse tipo de imóvel pode ser uma excelente alternativa para quem quer investir de forma mais estratégica e com boas chances de retorno.
Quais são os riscos de comprar um imóvel ocupado?
Comprar um imóvel ocupado em leilão pode ser um ótimo negócio, mas é importante entrar nessa bem atento.
Veja os principais pontos de atenção:
Necessidade de ação judicial para desocupação
Se quem está no imóvel não sair por conta própria, você pode precisar entrar com uma ação judicial para conseguir a desocupação. Isso é normal nesse tipo de compra e faz parte do processo.
Tempo até obter a posse efetiva
A posse do imóvel nem sempre é imediata. Pode levar alguns meses até que ele esteja livre para uso, então é bom ter um pouco de paciência e incluir isso no seu planejamento.
Possíveis custos com advogado e oficial de justiça
Para resolver a desocupação, pode ser necessário contratar um advogado e pagar algumas taxas relacionadas ao processo. Nada fora do comum, mas é bom considerar esses valores no orçamento.
Estado de conservação do imóvel após a desocupação
Nem sempre o imóvel será entregue em boas condições. Às vezes, será preciso investir em consertos ou pequenas reformas, dependendo de como ele foi deixado pelos antigos ocupantes.
Débitos pendentes (condomínio, IPTU)
É importante checar se há dívidas de IPTU ou condomínio. Mesmo que você não herde dívidas do antigo financiamento, pode ter que lidar com pendências ligadas ao imóvel em si.
Como funciona o processo de desocupação de um imóvel de leilão?
Se você arrematou um imóvel ocupado em leilão, o próximo passo é garantir que ele fique disponível para uso. O processo de desocupação pode parecer complicado à primeira vista, mas com orientação e paciência, tudo se resolve.
Veja como funciona:
- Arrematação e registro do imóvel: Tudo começa com a arrematação no leilão. Após isso, é preciso fazer o pagamento e dar entrada no registro do imóvel em seu nome. Esse é o momento em que você se torna, oficialmente, o novo proprietário.
- Notificação extrajudicial: Antes de ir à Justiça, o ideal é tentar uma solução extrajudicial. Assim, o ocupante é notificado extrajudicialmente para que deixe o imóvel de forma voluntária. Muitas vezes, isso já resolve a situação sem necessidade de ação judicial.
- Ação de imissão na posse ou despejo: Se a desocupação não acontecer de forma espontânea, você pode entrar com uma ação de imissão na posse (quando o ocupante não tem contrato) ou de despejo (no caso de inquilinos). Com essa ação, você pede ao juiz o direito de assumir a posse do imóvel.
- Cumprimento de ordem judicial: Após a decisão favorável da Justiça, o oficial de justiça é encarregado de ir até o imóvel e cumprir a ordem de desocupação.
- Revisão e reforma (se necessário): Com o imóvel desocupado, é hora de avaliar as condições do espaço. Dependendo do estado em que ele foi deixado, pode ser necessário fazer reparos, limpeza ou até uma pequena reforma para deixá-lo pronto para uso, aluguel ou venda.
Dicas para quem deseja comprar imóvel ocupado em leilão
Se você está pensando em investir em um imóvel ocupado por meio de leilão, a melhor estratégia é se informar bem e se planejar desde o início. Esse tipo de compra pode trazer ótimos resultados, mas exige atenção em alguns pontos-chave.
Tudo começa com a leitura do edital. Ele traz todas as regras e informações sobre o imóvel, como forma de pagamento, prazo para desocupação, existência de débitos e condições da venda. É essencial ler com cuidado e, se tiver dúvidas, contar com a ajuda de um advogado especializado em leilões.
Outro passo importante é consultar a matrícula do imóvel no cartório de registro, o que ajuda a verificar se há pendências judiciais ou financeiras que possam impactar sua compra. Aproveite também para checar possíveis dívidas de IPTU ou condomínio, que podem acabar ficando sob sua responsabilidade.
Além disso, avalie com calma o custo-benefício. Considere o valor do imóvel, os custos com advogado, eventuais reformas e o tempo até que o imóvel esteja disponível para uso. Muitas vezes, mesmo com esses fatores, o negócio continua sendo muito vantajoso.
E, por fim, escolha plataformas confiáveis para participar dos leilões. Canais como a VIP Leilões oferecem mais segurança, transparência e suporte durante todas as etapas do processo, o que faz toda a diferença, principalmente para quem está dando os primeiros passos nesse mercado.
Com essas dicas em mente, você estará muito mais preparado para tomar uma decisão segura e aproveitar as oportunidades que o mercado de leilões tem a oferecer.
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