O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel, seja em uma compra tradicional, doação ou arremate em leilão.
Nos leilões de imóveis, o ITBI também é obrigatório e deve ser pago para que o bem seja registrado oficialmente no nome do comprador. Por isso, entender como ele funciona, quando deve ser pago e qual o valor aplicado é essencial para evitar imprevistos e garantir a regularização completa do imóvel.
O que é o ITBI
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel, seja por compra e venda tradicional, arrematação em leilão ou cessão de direitos.
Cada município tem autonomia para definir a alíquota e as regras de cobrança, que normalmente variam entre 2% e 3% sobre o valor da transação. Esse imposto é pago uma única vez, no momento em que a propriedade é transferida para o novo titular.
Como é calculado o ITBI sobre imóveis arrematados em leilão?
O cálculo do ITBI em imóveis adquiridos em leilão segue a mesma lógica das demais transferências imobiliárias: ele é calculado sobre o valor de arrematação do imóvel, aplicando-se a alíquota municipal correspondente.
Essa alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3%, e o valor deve ser pago antes do registro da propriedade em cartório.
Mudanças no cálculo em leilões
Em 2022, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) definiu que o cálculo do ITBI deve considerar o valor real da transação (no caso de leilões, o valor de arrematação) e não o valor de mercado ou venal de referência.
Essa decisão trouxe mais justiça tributária e redução de custos para quem compra imóveis em leilão, já que os valores arrematados costumam ser inferiores aos praticados no mercado.
ITBI em leilão judicial e extrajudicial
O pagamento do ITBI é obrigatório em ambas as modalidades de leilão, mas o momento e o procedimento podem variar conforme o tipo de leilão.
Leilão judicial
Quando não há impugnação sobre a arrematação, o pagamento do ITBI deve ser feito após o término do prazo legal para contestação.
Nesse momento, o cartório certifica que a arrematação foi validada e, assim, o imposto pode ser recolhido para que o processo avance normalmente.
Já nos casos em que existe impugnação, o procedimento muda. O arrematante pode escolher entre:
- Desistir da arrematação, nesse caso, o ITBI não será devido;
- Defender a arrematação e aguardar a decisão do juiz.
Em muitos processos, especialmente quando há questionamentos, o magistrado pode exigir o recolhimento do ITBI para que a Carta de Arrematação seja expedida, documento essencial para registrar o imóvel no cartório.
Leilão extrajudicial
Nos leilões extrajudiciais, realizados, em geral, por bancos e instituições financeiras, o momento de pagamento é diferente, pois o documento que formaliza a transferência é a escritura pública entre o comprador e o comitente.
Assim, o ITBI deve ser recolhido no momento da lavratura da escritura pública de compra e venda.
Se houver contestação judicial da arrematação extrajudicial (por meio de uma ação autônoma), e o juiz conceder efeito suspensivo, tanto a lavratura da escritura quanto o pagamento do imposto ficam suspensos até nova decisão.
Como realizar o pagamento do ITBI
O pagamento do ITBI é simples e pode ser feito diretamente no site da prefeitura do município onde o imóvel está localizado.
O processo envolve:
- Preencher os dados do imóvel e do comprador;
- Emitir a guia de pagamento (DAM ou DARE);
- Efetuar o pagamento em banco autorizado ou por internet banking;
- Guardar o comprovante, pois será exigido no registro do imóvel.
É importante lembrar que cada prefeitura possui regras próprias para emissão e prazos de pagamento. Por isso, o ideal é consultar o site oficial ou entrar em contato com a secretaria de finanças do município.
Conclusão
O ITBI é uma etapa indispensável para quem arremata imóveis em leilão e deseja finalizar o processo de transferência de forma segura e legal.
Com a cobrança calculada sobre o valor real da arrematação, esse imposto representa um custo menor em relação às transações tradicionais, o que reforça as vantagens de investir em imóveis por meio de leilões.
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Perguntas frequentes
O valor do ITBI é o mesmo em todas as cidades?
Não. O ITBI é um imposto municipal, portanto cada cidade define sua própria alíquota e base de cálculo. Ela geralmente varia entre 2% e 3%, mas pode mudar conforme a legislação local.
É possível parcelar o ITBI?
Alguns municípios permitem parcelar o pagamento do ITBI, especialmente em casos de imóveis financiados ou adquiridos em leilão. É importante verificar essa possibilidade diretamente com a prefeitura do local onde o imóvel está registrado.
Quem é responsável pelo pagamento do ITBI em um leilão?
O comprador (arrematante) é o responsável pelo pagamento do ITBI. O valor deve ser quitado antes do registro do imóvel em cartório, seja o leilão judicial ou extrajudicial.
