Entenda como funciona o imposto sobre venda de imóvel

Quando vendemos um imóvel, é preciso declarar o valor no imposto de renda (IR) e, sobre esse valor, é calculado o montante que temos a pagar à Receita Federal. Ou seja, devemos ficar atentos ao declarar e calcular o imposto sobre venda de imóvel. Outro ponto para prestarmos atenção são os campos da declaração do IR que devem ser preenchidos e as informações que necessitam constar nele. Embora em um primeiro olhar pareça complicado, com um pouco de foco fica fácil passar por essa tarefa.

Neste artigo, vamos falar sobre como funciona o imposto sobre venda de imóvel e responder se existe alguma diferença entre aqueles vendidos em leilão e os demais. Em seguida, daremos instruções sobre como calcular o imposto, como declarar um imóvel leiloado e quais cuidados tomar para não cair na malha fina do governo. Ficou interessado? Então, confira!

Como funciona o imposto sobre venda de imóvel?

Inicialmente, é preciso compreender que a Receita Federal apenas cobra imposto sobre o ganho de capital na venda do imóvel. Isso quer dizer que o imposto incide apenas sobre a diferença entre o valor recebido na venda subtraída a quantia paga na compra do bem.

Para realizar esse cálculo, você deve utilizar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap), que está disponível no site da Receita Federal. O GCap é um formulário no qual são preenchidas as seguintes informações:

•  preço de compra do imóvel;
• despesas com o corretor (se ele foi pago pelo comprador, ele poderá acrescentá-lo na quantia paga);
• gastos com financiamento e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• custos de ampliações, reformas e benfeitorias realizadas na casa ou apartamento, desde que tenham sido aprovadas pelo Executivo Municipal (se necessário for), e suas devidas declarações de pagamento.

De posse dessas informações, o Programa de Apuração de Ganhos de Capital pode conferir os dados e descobrir fraudes e imprecisões na declaração. O procedimento é o mesmo para vendas diretas ou por meio de leilão.

É importante lembrar que os dados preenchidos são automaticamente transferidos para o sistema de declaração do Imposto de Renda. Com isso, os cálculos são feitos imediatamente pelo sistema e o valor a ser pago é informado ao devedor.

Como calcular o imposto sobre venda de imóvel?

O Imposto de Renda sobre o Lucro da Venda de um Imóvel é de 15%. Isso significa que, caso a diferença entre o valor pago na compra e recebido na venda seja de R$100 mil, o montante a ser pago de imposto é de R$15 mil. Para calcular a quantia exata de acordo com o seu lucro, multiplique essa quantia por 15 e, em seguida, divida por 100. O resultado é a cifra a ser paga para o Governo.

Suponhamos que o lucro calculado seja de R$300 mil. Multiplicando esse valor por 15, temos R$4,5 milhões. Ao dividir essa quantia por 100, chegamos a R$45 mil, que é o total a ser enviado para os cofres públicos.

Há, porém, alguns casos em que é possível pedir isenção ou redução do imposto. São eles:

• venda de imóveis comprados antes de 1969 ficam isentos de imposto;
• casas ou apartamentos adquiridos entre 1969 e 1988 recebem redução do percentual cobrado;
• reformas que agregaram valor à residência podem ser descontadas da quantia a ser paga de imposto, uma vez que diminuem o ganho total de capital;
• imóveis de posse individual ou em comunhão, com valor de até R$400 mil, que não tenham sido vendidos antes, são isentos;
• em caso de propriedades desapropriadas para reforma agrária, o valor recebido é isento de imposto de renda;
• vendas de imóvel em moeda estrangeira cujo lucro tenha sido recolhido anteriormente, também são isentas de imposto;
• vendedores que constam como dependentes na declaração de outra pessoa física não precisam pagar o imposto sobre o lucro da venda.

Quais outras dicas importantes?

Uma delas, sem dúvida, é o prazo. O principal para ficar atento é do envio das documentações legais da venda para a Receita Federal. Isso deve ser feito no prazo de, no máximo, 30 dias. Ou até o último dia útil do mês seguinte àquele em que a venda foi efetuada. Quem não fizer o procedimento dentro desse período pode receber multas, correção monetária e juros sobre o montante que deveria ter sido pago e não foi.

Outra dica importante é que o valor do imposto de imóveis vendidos a prazo pode ser parcelado. Quando for essa a situação, o montante pago à Receita Federal deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento da parcela, durante todos os meses. Ressaltamos, porém, que a quantia a ser paga é apenas sobre o lucro, não sobre o valor total recebido em cada parcela todos os meses.

Recapitulando, neste artigo você aprendeu sobre os principais detalhes do imposto cobrado quando vende um imóvel. Entre elas estão as informações que devem ser preenchidas no Programa de Apuração de Ganhos de Capital, o cálculo a ser feito para saber quanto de imposto será pago à Receita Federal e quais as situações em que é possível pedir isenção ou abatimento na quantia a ser recolhida. Além de dicas sobre prazos e parcelamento da alíquota.

Ainda que possa parecer complicado, se você seguir todos os passos e preencher as informações corretamente, com paciência, conferindo cada campo dos formulários, vai ver que não tem segredo para declarar o imposto sobre venda de imóvel. Não importa se a venda ocorreu diretamente ou por meio de um leilão. O procedimento é o mesmo. Assim, você não correrá o risco de cair na malha fina, tento que comprovar todos os gastos e ganhos para o Governo novamente.

Se você gosta de ficar por dentro das novidades do mercado imobiliário, no dia 27 de maio, a partir das 19h30, vai acontecer o leilão de imóveis noturnos promovido pela Leilão VIP, com a presença do Imovelweb, um dos maiores portais de imobiliários do país. O evento será transmitido pelo Instagram das duas empresas e, antes do leilão, serão compartilhadas informações do setor e tiradas as principais dúvidas do público.

Para saber mais sobre esse encontro, clique aqui.