Financiamento de imóveis: entenda como funciona

O financiamento de imóveis é a maneira mais acessível de realizar o sonho da casa própria para a maioria dos brasileiros. Um bom exemplo disso foi o recente recorde de financiamentos utilizando a Caderneta de Poupança, batido em agosto de 2019. 

De acordo com a Abecip, associação de instituições do setor, nesse mês o volume de negócios foi 18,4% maior em relação ao mesmo período de 2018. Isso significa que o mercado está aquecido e favorável para a abertura desse tipo de transação.

Ainda assim, é preciso estar bem informado para aproveitar a oportunidade. A compra de um imóvel é sempre de alto envolvimento, ou seja, não é de uma hora para a outra que a decisão final vai ser tomada. Confira então neste artigo o que fazer para acertar na hora de financiar sua próxima casa ou apartamento. Boa leitura!

Como funciona o financiamento de imóveis?

A pesquisa Abecip também revela que houve um aumento de 27,6% na compra de imóveis financiados em relação a 2018, totalizando mais de 180 mil unidades. É um salto expressivo e revelador sobre a importância do financiamento na compra de imóveis.

Essa grande adesão se explica pelas facilidades que os brasileiros encontram quando pretendem comprar pagando em prestações. Tudo começa pelos bancos, que é onde se encontram as linhas de financiamento para imóveis mais variadas. São eles que pagam pelo imóvel escolhido pelos clientes, que em seguida pagam as prestações.

Para isso, é necessário apresentar documentos que atestem sua capacidade de pagamento. São exigidos comprovantes de renda e documentos pessoais, próprios e do cônjuge, se tiver. Identidade, CPF, extratos bancários, holerites e declaração completa de imposto de renda, por exemplo.

Após analisar a documentação, o banco apresenta a linha de crédito disponível. Cabe ao cliente avaliar se esse valor é adequado aos tipos de apartamento ou casa pretendidos.

Quais são as vantagens de financiar seu imóvel?

Sair do aluguel é o sonho da maior parte dos brasileiros e, nesse aspecto, a compra de um imóvel simboliza a libertação de uma despesa recorrente. Também significa a aquisição de um patrimônio para a vida toda e que fica para os herdeiros. Logo, é um investimento no futuro da família, até porque ele tende a valorizar com o tempo.

Nesse caso, vale destacar que é possível financiar utilizando recursos do FGTS, desde que eles sejam suficientes para dar entrada no imóvel. Se essa for a opção, é acionado o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), gerido pela Caixa Econômica Federal (CEF) do qual participam outros bancos brasileiros. 

São elegíveis para utilizá-lo apenas pessoas cujos rendimentos mensais estejam em uma faixa limitada. Nele, as taxas de juros cobradas não podem exceder 12% ao ano. O SFH também permite pagamentos em quantidades maiores de parcelas, que podem chegar a 420, o que equivale a 35 anos.

Uma vez aprovado o pedido, o comprador se habilita a ocupar o imóvel imediatamente. O pagamento é feito em parcelas mensais e, depois que a última for quitada, o imóvel passa para sua propriedade de forma definitiva.

Quais riscos estão envolvidos?

O mercado imobiliário aquecido traz uma consequência até esperada quando o consumo tende a aumentar — a inadimplência. Ainda que a taxa Selic tenha diminuído, levando ao aumento no financiamento de imóveis, sempre há o risco de se tornar inadimplente, em especial nos momentos de recessão.

Por isso, é fundamental se planejar bem para garantir que, ao longo dos anos, a renda mensal será suficiente para sua subsistência e para dar conta das parcelas do imóvel.  

Há diferenças entre os tipos de financiamento?

No Brasil, existem dois grandes sistemas de financiamento imobiliário. Um deles, como vimos, é o SFH, destinado principalmente às pessoas que pretendam financiar o imóvel com recursos do FGTS.

O outro é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), cuja diferença mais significativa é não ter um limite de renda pré-estabelecido. Nesse sistema, os juros anuais não podem ultrapassar 12%, desde que o valor do bem esteja dentro dos limites do SFH. Se o valor do imóvel excede esses limites, então passam a incidir juros superiores a esse percentual. 

Portanto, cabe ao cliente avaliar com cuidado qual o sistema utilizado e o valor do imóvel junto com a sua capacidade de pagamento e número de parcelas. Dependendo do caso, pode ser mais vantajoso comprar um imóvel de valor menor, considerando os juros mais baixos previstos no SFH. Mas, se a ideia é investir, então pode ser que as linhas do SBPE sejam mais atrativas.

E o leilão, é uma boa alternativa?

Existe ainda uma modalidade de financiamento e parcelamento que poucas pessoas conhecem, que acontecem com os imóveis provenientes de leilões judiciais e extrajudiciais. Sim, é possível parcelar ou financiar imóvel de leilão!

 Os leilões extrajudiciais podem ter imóveis de duas origens: de pessoas físicas que anunciam seus imóveis em leilão, por ser uma forma rápida de vender.

E há também os imóveis vindos de financeiras, que retomam imóveis de pessoas que o ofereceram como garantia em um financiamento, mas deixaram de pagar as parcelas.

Estes imóveis podem ser parcelados, ou então financiados. Para conferir a disponibilidade deste meio de pagamento, é necessário ler o edital, que é o documento que esclarece todas as regras do pregão.

Há também os imóveis originários de leilões judiciais. Estes também permitem, em alguns casos, o parcelamento por meio de depósito em juízo. Consulte o edital para conferir a disponibilidade desta forma de pagamento.

Para finalizar, o financiamento de imóveis deve ser sempre precedido de um planejamento financeiro pessoal consistente. Por mais que, em alguns casos, as parcelas sejam decrescentes, é preciso estar preparado para pagar mensalidades por longos períodos. Logo, um orçamento sempre em dia garante sua tranquilidade da primeira à última prestação.

Ficou interessado em participar dos pregões para arrematar um apartamento ou casa? Então saiba tudo sobre o leilão de imóveis!