Leilão de imóvel ocupado: o que fazer nessa situação?

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Os leilões são modalidades excelentes para a aquisição de imóveis, ainda mais se considerarmos o potencial lucrativo dessa compra. No entanto, existem oportunidades que exigem maior cautela e atenção do comprador interessado. Por isso, elaboramos este post! 

Afinal, você sabe como proceder em um leilão de imóvel ocupado? Caso não, sem problemas. O nosso objetivo é simplificar esse dilema, e explicaremos tudo o que você precisa saber, destacando as principais dúvidas e curiosidades — acompanhe!

O que é um leilão de imóvel ocupado?

O leilão de imóveis é uma modalidade de aquisição imobiliária, em que o comprador disputa o direito de adquirir o bem com outros potenciais compradores. A disputa é feita a partir de lances, que são ofertas realizadas pelos compradores, e em que o maior lance vence — em essência, essa é a ideia básica de um leilão.

A modalidade mais oportuna

O que torna os leilões interessantes, sobretudo para a compra de um imóvel, são as oportunidades, pois o preço das unidades tende a ser bem menor do que no mercado tradicional. Por isso, a modalidade chama tanta atenção, pois é uma forma prática, segura e inteligente de adquirir bens.

Além disso, vale a pena conhecer alguns motivos que levam um imóvel a leilão. Entre os mais comuns, destacamos alienação por empréstimo não quitado, inadimplência do plano de financiamento e irregularidade tributária. 

Em comum, esses motivos estão relacionados a algum tipo de inadimplência. No primeiro caso, o proprietário coloca o bem como garantia para tomar um empréstimo, mas acaba não pagando o contrato. Então, a instituição financeira em posse do bem alienado, coloca a unidade no leilão.

Já no segundo caso, temos uma situação muito comum, quando o proprietário não consegue quitar seu plano de financiamento e abre mão do pagamento das parcelas. A instituição financiadora, observando a inadimplência e a falta de interesse de negociação, coloca o bem no leilão para vender e evitar prejuízo com o contrato.

Por último, a irregularidade tributária. Imóveis com muitas dívidas de IPTU, tanto em valor como em tempo, podem ser penhorados pelo Estado por meio de um leilão. E isso revela um dos principais motivos que fazem leilões apresentarem preços tão competitivos. 

O leilão é via rápida para a venda de patrimônios com irregularidades, como dívidas e afins. Por isso, bancos, seguradoras, e até mesmo a Receita Federal, contam com a agilidade dessa modalidade para se desfazer desses ativos, gerando recursos e solucionando as pendências. 

Os imóveis ocupados

Em muitos casos, é possível que o imóvel em leilão ainda seja habitado, geralmente, pelo antigo proprietário ou locatário. Nesse cenário, é muito importante que o comprador tenha um pouco mais de cuidado, sobretudo em termos de consultoria e planejamento. 

Primeiro, é importante ressaltar a transparência da situação. Ninguém que possui um imóvel deixa de saber quando ele vai a leilão. Inclusive, para que isso aconteça, é preciso que muitas tentativas de negociação entre os credores e os proprietários sejam frustradas. Por isso, o proprietário sempre estará a par da situação. Já no caso de ser um locatário, o ocupante atual do imóvel será notificado pelo juiz ou pela própria empresa que está gerindo o leilão.  

Naturalmente, os consumidores frequentes dos leilões de imóveis tendem a preferir unidades desocupadas, pois são menos etapas e procedimentos para que você, o novo proprietário, possa usufruir do bem. Entretanto, o processo de desocupação é simples.

Qual a importância de um advogado para esse processo?

Com um profissional especialista nesse segmento, você consegue desembaraçar o imóvel com mais facilidade. Em um primeiro momento, assim que o imóvel é arrematado, é importante comunicar os atuais moradores sobre o status da unidade. Como sempre, a melhor ferramenta é a calma, a cordialidade e a diplomacia.

Respeitando a Lei do Inquilinato, há um período de 30 dias para a desocupação após esse comunicado. Caso isso não ocorra, o advogado agiliza a solicitação de uma medida judicial. No entanto, na maioria das vezes, tudo ocorre da maneira mais rápida e econômica possível, que é por meio da cordialidade e longe do tribunal. 

Mas além disso, o auxílio de um bom advogado pode ajudar em várias etapas do procedimento. Antes mesmo da compra, esse profissional é extremamente útil, consultando os documentos e débitos da unidade de interesse. Depois da compra, ele ajuda a agilizar a desocupação, lavrar o auto de arrematação.

Quais as diferenças entre um leilão judicial e extrajudicial?

É possível que você tenha se deparado com essas duas expressões: judicial e extrajudicial. Apesar do aspecto jurídico, nós garantimos que os termos são bem simples. Basicamente, um leilão judicial ocorre porque o bem está sendo executado na justiça, como quando o Estado leiloa um imóvel cheio de dívidas tributárias. 

Por outro lado, um leilão extrajudicial ocorre sem envolver a judicialização do bem. É aqui que entram bens que são executados por instituições financeiras, bancos e financiadoras. Em ambos os cenários, é possível que o bem esteja ocupado, mas isso sempre pode ser contornado com a ajuda de um bom advogado. 

Quais as melhores dicas e cuidados para agilizar a desocupação?

Por fim, é momento de conhecer algumas dicas para fazer com que essa etapa final seja mais rápida, transparente e agradável. Dê uma olhada! 

Contatos cordiais, acordos transparentes e conduta amigável

Geralmente, quando o imóvel está sendo ocupado por um inquilino que não seja o proprietário, quase não existe atrito no relacionamento. Afinal de contas, tudo o que essa pessoa menos quer é problema — ainda mais porque ela não tem nada a ver com a questão.

No entanto, em imóveis ocupados pelos antigos proprietários, é comum esperar certa resistência, pois a desocupação representa um fracasso, promovido pela inadimplência ou qualquer outra razão. Por isso, é muito importante escolher a abordagem cordial para comunicar que o imóvel foi arrematado. 

Escolher a rota beligerante e intimidadora oferece péssimos resultados, pois a intimidação pode inflamar o ego da outra pessoa, engatilhando um desgaste desnecessário. Com contatos cordiais, seja por telefone, e-mail, videochamada ou presencialmente, é possível resolver tudo de maneira amigável e transparente.

Essa empatia pode ser determinante entre uma pessoa que reconhece que perdeu e vai seguir em frente, e uma pessoa que reconhece que perdeu, mas vai fazer o possível para que os outros percam também.

Negociação, diálogo e flexibilidade

Quanto mais flexível o comprador, maior a probabilidade de um acordo que não envolva medidas judiciais. Por isso, um bom bate-papo com o atual morador pode revelar tudo o que você precisa para realizar a proposta ideal, que resulte na desocupação rápida do imóvel.

Para muitos, uma boa estratégia é arcar com os meses iniciais de aluguel desse morador, para que ele possa se realocar com velocidade. Para outros, basta se oferecer para custear a mudança. Enfim, isso depende da sua leitura da situação, mas lembre-se disso, todas essas opções são mais rápidas e baratas do que a rota judicial.

Agora que você sabe como funciona o leilão de imóvel ocupado, aproveite para seguir aprendendo e descobrir boas oportunidades de aquisição. Para isso, basta acessar nossa página!

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