O que é primeira praça e segunda praça em leilão de imóveis?
Arrematar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade para quem busca investir com economia. Mas, para isso, é essencial entender o que é a primeira e segunda praça — etapas que fazem parte do processo de leilão e que influenciam diretamente nas condições de venda e nos valores dos lances.
Neste texto, você vai entender, de forma simples, como funciona essa dinâmica tanto em leilões judiciais quanto extrajudiciais, e como isso pode impactar sua estratégia na hora de dar um lance.
O que é primeira praça e segunda praça em leilão?
Nos leilões de imóveis, as chamadas “praças” representam as diferentes fases de venda do bem. O formato e as regras mudam de acordo com o tipo de leilão — judicial ou extrajudicial.
▪ Leilão Judicial
Esse tipo ocorre por ordem da Justiça, geralmente para quitar dívidas resultantes de processos judiciais. Nele:
- 1ª praça: o imóvel é ofertado pelo valor da avaliação judicial, determinado por perito nomeado pelo juiz. Nessa fase, não são aceitos lances abaixo desse valor.
- 2ª praça: se não houver arrematação na primeira, o imóvel vai à segunda praça, com possibilidade de deságio, normalmente de 30%, 40% ou até 50%, conforme estabelecido no edital ou pelo próprio juiz.
- 3ª praça: só ocorre em casos específicos, como falência. O juiz é quem define se haverá essa etapa.
▪ Leilão Extrajudicial
É realizado por iniciativa de bancos ou credores, geralmente quando o imóvel é retomado por falta de pagamento do financiamento. Nesse caso:
- 1ª praça: o imóvel é ofertado pelo valor de avaliação.
- 2ª praça: se não houver lances, o imóvel vai para a segunda praça, onde é possível adquiri-lo pelo valor da dívida.
- Não há terceira praça prevista por lei, embora possa haver uma nova tentativa de venda com outro nome ou condições, definida pelo credor.
Qual a diferença entre primeira e segunda praça?
Embora ambas envolvam a venda do mesmo imóvel, as regras e os valores praticados mudam bastante entre uma e outra.
Valor de lance mínimo
- Na 1ª praça, o valor mínimo é o da avaliação do imóvel.
- Na 2ª praça, o valor é reduzido — seja por deságio definido pela Justiça (no leilão judicial) ou valor da dívida (no leilão extrajudicial).
Chance de desconto
A segunda praça costuma oferecer preços mais atrativos, o que atrai investidores em busca de boas oportunidades.
Concorrência
Com preços mais baixos, a concorrência na segunda praça tende a ser maior, exigindo atenção redobrada e estratégia na hora do lance.
Prazos e regras
As datas e condições de cada praça são definidas no edital do leilão, que deve ser lido com atenção. Ele informa prazos, valores mínimos e todos os detalhes legais da disputa.
Vantagens de comprar imóvel na segunda praça
- Preços mais baixos que na primeira fase
- Maior margem de lucro para quem quer revender ou alugar
- Possibilidade de adquirir imóveis de alto padrão com desconto
- Boa flexibilidade para lances estratégicos
Riscos de esperar a segunda praça
- O imóvel pode ser arrematado na primeira praça, e você perde a oportunidade
- O valor mínimo da segunda praça pode não ser tão reduzido quanto o esperado
- A concorrência pode aumentar, especialmente em imóveis bem localizados
- Ainda que o preço de aquisição seja menor, o arrematante pode ter que assumir débitos, como IPTU ou condomínio em atraso
Dicas para aproveitar oportunidades em leilão de imóveis
- Leia o edital com atenção: ali estão todas as regras e valores de cada praça.
- Defina um teto para seu lance: para não se deixar levar pela emoção.
- Acompanhe imóveis sem lances na 1ª praça: eles podem voltar com valores mais atrativos.
- Tenha os recursos preparados: alguns editais exigem pagamento imediato ou à vista.
- Escolha leilões confiáveis, como os da VIP Leilões, com suporte e segurança do início ao fim.
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