Usufruto e nua-propriedade: o que significa e quais as diferenças

Usufruto e nua-propriedade são direitos que podem existir sobre o mesmo imóvel. 

O usufruto permite ao usufrutuário usar o bem e receber seus rendimentos, enquanto a nua-propriedade pertence ao proprietário, que não pode usufruir do imóvel enquanto o usufruto estiver vigente.

O que é usufruto?

O usufruto é o direito de usar um bem e aproveitar seus frutos ou rendimentos, mesmo sem ser o proprietário pleno.
No caso de um imóvel, por exemplo, o usufrutuário pode morar no local ou alugá-lo e receber os valores do aluguel, conforme as condições estabelecidas para o usufruto.

O que é nua-propriedade? 

A nua-propriedade é a titularidade de um bem sem o direito de uso e fruição enquanto existir o usufruto. Assim, o nu-proprietário continua sendo o dono do imóvel, mas o usufrutuário mantém o direito de utilizá-lo e aproveitar seus frutos ou rendimentos durante a vigência do usufruto.

Qual a diferença entre usufruto e nua-propriedade?

De forma simples, o usufrutuário é quem pode usar o imóvel e receber seus rendimentos, como o aluguel. 

Já o nu-proprietário é quem tem a propriedade do imóvel, mas não pode utilizá-lo ou aproveitar seus rendimentos enquanto o usufruto estiver em vigor. 

Assim, um fica com o direito de usar e aproveitar o bem, enquanto o outro mantém a propriedade.

O que é preciso saber antes de arrematar um imóvel?

Neste tópico, traremos situações que exemplificam os casos envolvendo usufruto e nua-propriedade. Confira!

1. Penhora do usufruto

A penhora também é aplicada em imóveis cujo status é de usufruto. Porém, há regras que devem ser seguidas. 

Um dos exemplos é quando os pais transferem a nua-propriedade de um bem para os filhos sem abrir mão do usufruto vitalício. 

Caso os primeiros tenham uma dívida, a propriedade pode ser penhorada para o credor conseguir seu dinheiro de volta.

Portanto, embora o usufrutuário possa continuar no imóvel até sua morte, o bem pode ir a leilão. 

O arrematante, porém, apenas conseguirá a nua-propriedade da moradia. A posse total só vai se concretizar na morte ou mudança de quem tem o usufruto.

2. Leilão de nua-propriedade

Participantes de um leilão devem ficar atentos ao edital quando estiver gravado “usufruto na matrícula”. 

Nesses casos, o que está sendo leiloado é a nua-propriedade do bem. Isso significa que o comprador terá direito à propriedade, mas o usufruto — ou seja, a posse — é de outra pessoa. 

A situação pode ser alterada apenas com a morte do usufrutuário ou caso ele autorize o encerramento do usufruto.

3. Nua-propriedade e leilão de direitos

Quando se arrematam os direitos de uma propriedade, significa que você apenas assumiu o que já foi pago por ela. 

Isso acontece quando um imóvel vai a leilão por inadimplência das parcelas de seu financiamento, por exemplo. 

Em outras palavras, o bem continua alienado ao banco, que é o verdadeiro proprietário. Porém, você pode morar nele sem problemas. 

A posse integral, por sua vez, só virá com a quitação total da dívida. Tal situação é diferente da nua-propriedade, quando se é o proprietário sem que possa ter o usufruto do imóvel.

4. Quando o usufruto não é vitalício

Em uma situação em que o proprietário não consegue arcar com todos os custos do imóvel, ele pode dispor de sua posse para outra pessoa. 

Geralmente, é estipulado um prazo determinado para que o usufruto volte ao proprietário inicial. 

Enquanto o acordo entre as partes estiver vigente, o usufrutuário pode aproveitar todas as vantagens da posse. Porém, isso não exclui a penhora do bem em caso de dívida. Quem arrematar uma propriedade nessa situação terá que esperar o término do acordo para conseguir sua posse.

5. Cancelamento ou revogação do usufruto

Um ponto importante é que o usufruto pode ser cancelado ou revogado, seja de forma voluntária ou compulsória. Essa informação é bastante relevante para pessoas interessadas em um leilão de nua-propriedade. 

Essa situação pode ocorrer devido a diversas circunstâncias, como no caso de falecimento do usufrutuário, expiração do prazo do usufruto, renúncia ou não cumprimento das obrigações previstas, como falta de pagamento de impostos. 

Outras situações incluem o uso indevido ou prejudicial da propriedade, desapropriação do imóvel pelo governo ou após uma decisão judicial.

Quais as principais dicas para evitar erros de negociação?

Confira as principais dicas antes de prosseguir com uma negociação: 

Tenha atenção ao edital

No edital do leilão estão descritas todas as características do imóvel que você precisa saber antes de dar um lance. 

O documento também permite que você fique sabendo o status da propriedade e se terá a posse total ou apenas a nua-propriedade. Com os números de registro do imóvel, que também constam no documento, você pode consultar outras informações, como alienação junto ao banco e impostos atrasados.

Ainda que consultar todos esses pontos possa ser trabalhoso, vale a pena investir tempo nesse processo, já que, de posse desses conhecimentos, você vai conseguir, inclusive, estipular qual o lance máximo que está disposto a dar. 

Ou seja, para saber o valor do lance para um imóvel com muitas dívidas, é preciso descontar o total de impostos e taxas devidos pelo antigo proprietário.

Busque ajuda de um profissional

Um profissional qualificado pode analisar o contrato de leilão, esclarecer quaisquer dúvidas legais e assegurar que seus interesses estejam protegidos ao longo do processo de aquisição de um imóvel envolvendo usufruto e nua-propriedade.

Faça uma pesquisa cuidadosa

É importante que você se prepare e faça uma pesquisa de mercado abrangente, comparando preços e condições de diferentes propriedades.

Isso permitirá que você avalie se o negócio é realmente vantajoso e se adequa aos seus objetivos financeiros e de investimento.

Vale a pena investir em imóvel com usufruto?

Investir em um imóvel com usufruto pode ser vantajoso para quem busca retorno no longo prazo, já que o bem pode se valorizar até o fim do usufruto. 

Por outro lado, não é uma boa opção para quem precisa usar o imóvel ou obter retorno rapidamente, pois será necessário respeitar o direito do usufrutuário.

Conclusão

Entender a diferença entre usufruto e nua-propriedade é fundamental antes de tomar qualquer decisão envolvendo um imóvel. 

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