Nos leilões, como em qualquer tipo de venda, é preciso estar atento àquilo que se pretende comprar. No caso de imóveis, prestar atenção no usufruto e nua-propriedade é essencial para que você não seja surpreendido depois de arrematar o leilão. 

Além de entender o significado dos dois conceitos, é fundamental compreender como essas duas formas de direitos reais podem afetar os investimentos imobiliários que você possa fazer. Afinal, o conhecimento sobre o tema é uma ferramenta poderosa para proporcionar maior segurança e clareza antes de fechar um negócio.

Pensando nisso, este artigo vai deixar você informado sobre tudo o que precisa saber sobre o assunto. Afinal, o que é usufruto? E o que é nua-propriedade? Vamos responder essas e outras perguntas e falar sobre suas diferenças com a ajuda de situações práticas para que o seu negócio seja um sucesso. Confira!

O usufrutuário pode vender a propriedade?

Para responder de maneira direta, o usufrutuário — ou seja, a pessoa que tem direito ao usufruto de um imóvel — não pode vendê-lo. Isso porque o direito de usufruto apenas permite que se more, alugue ou empreste a propriedade nos termos da lei. Tal situação se deve ao fato de que o usufrutuário não é o proprietário da casa, apartamento ou terreno. Sendo assim, a venda apenas é permitida quando realizada pelo proprietário.

Outra característica importante do usufruto é a temporalidade. Como esse direito é pessoal e intransferível, caso aquele que usufrui morra, seus filhos e descendentes não podem gozar do bem.

Quais os direitos do nu-proprietário?

A nua-propriedade é aquela cujo direito de usufruto está suspenso. Ou seja, o nu-proprietário tem direito sobre o bem e pode vendê-lo, mas ao comprador resta apenas a perspectiva de propriedade. Isso significa que ela só será consolidada após a morte do usufrutuário ou renúncia do usufruto. Outra possibilidade é o fim do prazo determinado pela Justiça.

Quais as diferenças entre usufruto e nua-propriedade?

Diante das informações que apresentamos nos últimos tópicos, podemos afirmar que a principal diferença entre usufrutuário e nu-proprietário é que, enquanto o primeiro pode gozar do bem sem ser o proprietário, o segundo ocupa uma posição inversa: ele é proprietário, mas não pode usufruir do imóvel. 

Também é importante destacar que o gozo do imóvel pelo usufrutuário é temporário e se configura como um direito pessoal e intransferível. Além disso, o direito é válido somente enquanto o desfrutador estiver vivo. Já no caso do nu-proprietário, o direito de gozo só é extinto e a posse direta transmitida quando ocorre a morte do usufrutuário.

Visto que, ao adquirir um imóvel, você nem sempre vai poder desfrutar de ambos os direitos, é muito importante compreender as diferenças entre esses dois direitos para evitar problemas no futuro.

O que é preciso saber antes de arrematar um imóvel?

Neste tópico, traremos uma série de situações que exemplificam os casos envolvendo usufruto e nua-propriedade. Confira!

1. Penhora do usufruto

A penhora também é aplicada em imóveis cujo status é de usufruto. Há, porém, regras que devem ser seguidas. Um dos exemplos é quando os pais transferem a nua-propriedade de um bem para os filhos sem abrir mão do usufruto vitalício. Caso os primeiros tenham uma dívida, a propriedade pode ser penhorada para o credor conseguir seu dinheiro de volta.

Portanto, embora o usufrutuário possa continuar no imóvel até sua morte, o bem pode ir a leilão. O arrematante, porém, apenas conseguirá a nu-propriedade da moradia. A posse total só vai se concretizar na morte ou mudança de quem tem o usufruto.

2. Leilão de nua-propriedade

Quem for participar de um leilão deve ficar atento ao edital quando está gravado “usufruto na matrícula”. Nesses casos, o que está sendo leiloado é a nua-propriedade do bem. Isso significa que o comprador terá direito à propriedade, mas o usufruto — ou seja, a posse — é de outra pessoa. 

A situação pode ser alterada apenas com a morte do usufrutuário ou caso ele autorize o encerramento do usufruto.

3. Nua-propriedade e leilão de direitos

Quando se arremata os direitos de uma propriedade, significa que você apenas assumiu o que já foi pago por ela. Isso acontece quando um imóvel vai a leilão por inadimplência das parcelas de seu financiamento, por exemplo. Em outras palavras, o bem continua alienado ao banco, que é o verdadeiro proprietário. Porém, você pode morar nele sem problemas. 

A posse integral, por sua vez, só virá com a quitação total da dívida. Tal situação é diferente da nua-propriedade, quando se é o proprietário sem que possa ter o usufruto do imóvel.

4. Quando o usufruto não é vitalício

Em uma situação em que o proprietário não consegue arcar com todos os custos do imóvel, ele pode dispor de sua posse para outra pessoa. Geralmente, é estipulado um prazo determinado para que o usufruto volte ao proprietário inicial. 

Enquanto o acordo entre as partes estiver vigente, o usufrutuário pode aproveitar todas as vantagens da posse. Porém, isso não exclui a penhora do bem em caso de dívida. Quem arrematar uma propriedade nessa situação terá que esperar o término do acordo para conseguir sua posse.

5. Cancelamento ou revogação do usufruto

Um ponto importante é que o usufruto pode ser cancelado ou revogado, seja de forma voluntária ou compulsória. Essa informação é bastante relevante para pessoas interessadas em um leilão de nua-propriedade. 

Essa situação pode ocorrer devido a diversas circunstâncias, como no caso de falecimento do usufrutuário, expiração do prazo do usufruto, renúncia ou não cumprimento das obrigações previstas, como falta de pagamento de impostos. Outras situações incluem o uso indevido ou prejudicial da propriedade, desapropriação do imóvel pelo governo ou após uma decisão judicial.

Quais as principais dicas para evitar erros de negociação?

Com as informações que trouxemos neste artigo, você pôde entender melhor os conceitos de usufruto e nua-propriedade. Em seguida, tratamos de algumas situações práticas onde esses conceitos são aplicados e suas implicações. São os casos de penhora do usufruto, do leilão de nua-propriedade e sua diferença com relação ao leilão de direitos de uma propriedade e os casos de usufruto não vitalício.

No entanto, mesmo munido desse conhecimento, ainda é preciso tomar algumas precauções para evitar erros de negociação. Conheça as principais dicas a seguir.

Tenha atenção ao edital

No edital do leilão estão descritas todas as características do imóvel que você precisa saber antes de dar um lance. O documento também permite que você fique sabendo o status da propriedade e se terá a posse total ou apenas a nua-propriedade. Com os números de registro do imóvel, que também constam no documento, você pode consultar outras informações, como alienação junto ao banco e impostos atrasados.

Ainda que consultar todos esses pontos possa ser trabalhoso, vale a pena investir tempo nesse processo, já que, de posse desses conhecimentos, você vai conseguir, inclusive, estipular qual o lance máximo que está disposto a dar. Ou seja, para saber o valor do lance para um imóvel com muitas dívidas, é preciso descontar o total de impostos e taxas devidos pelo antigo proprietário.

Busque ajuda de um profissional

Outra dica importante é buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Um profissional qualificado pode analisar o contrato de leilão, esclarecer quaisquer dúvidas legais e assegurar que seus interesses estejam protegidos ao longo do processo de aquisição de um imóvel envolvendo usufruto e nua-propriedade.

Faça uma pesquisa cuidadosa

Também é importante que você se prepare e faça uma pesquisa de mercado abrangente, comparando preços e condições de diferentes propriedades. Isso permitirá que você avalie se o negócio é realmente vantajoso e se adequa aos seus objetivos financeiros e de investimento.

Nesse momento, tenha em mente que a paciência é crucial, pois nem sempre as melhores oportunidades surgem imediatamente. Assim, é essencial não se apressar em tomar decisões importantes ao lidar com leilões de imóveis com usufruto e nua-propriedade.

Vale a pena investir em imóvel com usufruto?

Essa é uma dúvida bastante comum, mas a verdade é que não há uma resposta certa. Isso porque ela depende das suas necessidades e intenções, uma vez que há vantagens e desvantagens de se investir em uma propriedade com usufruto.

Muitas pessoas consideram vantajoso comprar imóveis com usufruto, uma vez que, durante os anos de vida do usufrutuário, o bem tende a se valorizar. Assim, é possível revender o bem no futuro, após o fim do usufruto, por um preço muito maior. Esta é uma prática que traz benefícios de longo prazo, sendo recomendada para quem tem experiência no mercado de imóveis.

No entanto, para quem está iniciando agora no mercado e deseja ter um retorno mais rápido, investir em um imóvel com usufruto pode não ser uma boa estratégia. Afinal, será necessário esperar por um tempo indefinido até que o direito do usufrutuário termine e a propriedade seja vendida. Nesse caso, se o objetivo é ter ganhos no curto prazo, é mais vantajoso adquirir outro tipo de imóvel.

Como você conferiu, o usufruto trata de quem tem o direito de usufruir de um bem, seja para morar ou alugar, mesmo sem ser proprietário. Já o nu-proprietário, embora proprietário, não tem a posse do imóvel. Com isso em mente, se deseja se mudar com urgência para uma casa, de nada vale comprar uma nua-propriedade, já que o usufruto dela não faz parte da compra. Por isso, conhecer a distinção entre usufruto e nua-propriedade é muito importante.

Agora que está por dentro do assunto, caso já tenha, ou pretenda, arrematar um imóvel nessas condições, deixe um comentário contando sua experiência!