O que saber antes de comprar ou vender um imóvel alienado

imóvel alienado
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Você sabe o que significa ter um imóvel alienado? Mais do que isso, entende como funciona o processo de comprar e venda de uma propriedade nessa situação? Essa é uma informação bem importante para quem está pesquisando sobre as melhores opções no mercado imobiliário, pois pode interferir nas suas negociações.

Se você ainda não tem familiaridade com esses termos, não se preocupe! Neste post, vamos explicar tudo o que precisa saber sobre imóvel alienado e como fazer uma transação comercial com esse tipo de propriedade. Confira!

O que é a alienação e como ela funciona no caso de imóveis?

O termo correto, na verdade, é alienação fiduciária. Na prática, significa que você está transferindo algo para alguém em confiança (do latim, fiducia). É exatamente isso que ocorre quando falamos em veículos ou imóveis alienados.

O bem, nesse caso, serve como garantia de pagamento do financiamento ou empréstimo, pois o devedor transfere sua propriedade ao credor. Assim, assegura que a instituição que ofertou o crédito não vai ter prejuízo em caso de inadimplência do pagamento das parcelas.

Portanto, você pode usar o imóvel ou o veículo adquirido como se fosse seu. A isso se dá o nome de posse direta. Mas, para fins jurídicos, a propriedade é do credor até que o contrato seja quitado. Quando isso ocorre, o bem passa para nome do comprador de forma definitiva.

Do contrário, ou seja, se não houver o devido pagamento dos valores acordados no prazo, o bem será empossado pelo credor. Nesses casos, ele é leiloado, obrigatoriamente.

É possível comprar ou vender um imóvel alienado?

A resposta é sim! Mas para que a transação se consolide com a segurança necessária, é preciso tomar alguns cuidados.

Quando o imóvel é alienado, ele será colocado em leilão online ou presencial. Nessa situação, o valor mínimo é aquele descrito na avaliação que consta no contrato de financiamento do bem. Quando não há comprador nessa primeira etapa, será aceito o maior lance que for ofertado no leilão —mas ele deve ser, ao menos, igual ou maior do que o valor da dívida e dos gastos com a execução e a comissão do leiloeiro.

Nem sempre oimóvel alienado é vendido, mesmo nessa segunda fase. Então, é realizado um terceiro leilão, cujo lance mínimo pode ser definido pelo credor. Essa costuma ser a melhor chance para os interessados na compra do imóvel. Afinal, como a instituição quer vender o mais rápido possível, acaba ficando mais flexível na transação.

Dessa forma, o preço pode ficar abaixo do cobrado normalmente pelo mercado imobiliário. Além disso, é possível fazer o pagamento à vista ou por meio de financiamento.

Para comprar um imóvel alienado, é importante que essa situação (alienação) esteja descrita no contrato de compra e venda com clareza.

O que é preciso saber antes de entrar nessa negociação?

O ideal é que não haja dúvidas quanto a esse tipo de compra e venda de imóveis. Pensando nisso, veja alguns detalhes importantes sobre a negociação.

O que diz a lei

A Lei 9.514/97 regulamenta e garante a segurança das operações de alienação fiduciária. Tanto empresas quanto pessoas físicas podem se beneficiar dessa transação. Legalmente, os contratos precisam conter o valor total da dívida, bem como as formas de pagamento acordadas e o prazo.

Também é necessário descrever os encargos que incidem sobre a operação e as taxas de juros, detalhadamente. As condições do imóvel, como localização, tamanho e forma de aquisição são informações essenciais no documento, além de uma cláusula que garanta a sua utilização pelo comprador.

Os direitos e deveres do comprador

A primeira coisa que o comprador de um imóvel alienado deve dar atenção é ao contrato, que precisa ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos. Somente assim sua validade jurídica será assegurada.

Com a assinatura do documento, ele passa a ter o direito de posse da moradia, transferir o bem para seu nome após a quitação da dívida e ser considerado como prioridade, caso o bem vá a leilão.

Valor mínimo

Quando o imóvel vai a leilão, é determinado o valor mínimo de venda dele para que os participantes do evento possam, a partir dele, oferecer seus lances e, enfim, arrematar o bem. Esse valor não pode ser mais baixo do que a avaliação feita para calcular o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), determinado pelo município.

Depois, se passar para a segunda fase, terá como base o valor da dívida, somado aos gastos com comissão do leiloeiro. Somente na terceira etapa esse valor mínimo poderá ser determinado pelo credor.

O que ocorre se o devedor não pagar

Ao adquirir o imóvel alienado, o comprador fica responsável pelo pagamento da dívida. Caso deixe de cumprir com o acordo, será notificado a respeito da inadimplência por um oficial de registro de imóveis. Qualquer pessoa, vizinha ou da família, pode receber o aviso, se ele não for encontrado. Não havendo quitação do valor, poderá perder a propriedade.

As situações em que essa compra é vantajosa

Comprar um imóvel alienado vale a pena para quem não tem outras formas de garantia em um contrato, como um fiador. Os juros desse tipo de operação são menores e as condições de pagamento mais interessantes, especialmente, em relação aos prazos.

A alternativa também é interessante para quem deseja comprar um imóvel mais caro ou nos casos de pessoas que querem ter uma segunda propriedade como forma de aumentar a renda e colocar para locação.

Investidores do mercado imobiliário também se beneficiam dessa opção, pois conseguem aumentar a carteira de investimentos com maior facilidade. A vantagem, nesse caso, é que a alienação ocorre em um processo mais rápido do que outras modalidades.

Deu para entender o que é um imóvel alienado e como é possível fazer operações de compra e venda de uma propriedade nessas condições? Saiba que essa é uma transação que pode ser bastante vantajosa, desde que você atenda a todos os deveres e direitos que descrevemos neste artigo!

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