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Valor venal do imóvel: para que serve e como calcular?

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Quem está entrando agora no mundo dos imóveis, pode ficar em dúvida sobre o que significam alguns termos usados no ramo. Por exemplo, quando alguém fala em valor venal do imóvel, nem sempre fica claro sobre o que se trata. Pensando nisso, neste artigo vamos explicar o que é valor venal, para que serve e como se diferencia do valor de mercado.

Em seguida, abordaremos o cálculo que deve ser feito para saber o valor venal da propriedade, quais variáveis devem ser levadas em consideração e como descobrir qual o valor venal de imóveis que estão à venda. Portanto, se você tem alguma dúvida sobre o assunto, confira nossas dicas e informações!

O que é o valor venal de um imóvel?

Valor venal é o resultado de um cálculo feito pelo Poder Público Municipal para um imóvel. É por meio dele que as prefeituras calculam impostos como o IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana). Cada cidade tem uma maneira diferente de calcular esse valor. Mas, em todos os casos, ele varia de acordo com a localização da propriedade.

Ou seja, casas, terrenos e apartamentos melhor localizados têm um valor venal maior do que imóveis em lugares menos valorizados. Essa é a razão pela qual propriedades em bairros nobres pagam IPTU mais alto que casas de periferias. Porém, como veremos adiante, há outras variáveis que aumentam ou diminuem o valor venal de determinada propriedade.

Em que situações o valor venal é usado?

Além do cálculo de impostos, o valor venal também é útil em pelo menos duas outras situações: compra e venda de propriedades e processos judiciais. No primeiro caso, quando é preciso estipular um preço para um imóvel numa transação de compra e venda, utiliza-se o valor venal para estipular o valor mínimo de determinada casa ou apartamento. Afinal, não faz sentido vender um terreno, por exemplo, por uma quantia menor que aquela estipulada pela Prefeitura. Diante disso, fica claro que o valor venal interfere na quantia final que será paga na compra de uma casa, terreno, apartamento ou comércio.

Nos processos judiciais, por sua vez, o valor venal serve de base para o cálculo de ações de inventário, quitação de financiamentos, transferir a titularidade de uma propriedade, partilhar bens ou quitar impostos devidos ao município, estado ou União.

O que diferencia o valor venal do valor de mercado?

De maneira resumida, enquanto o valor venal é um cálculo mais estável, que leva em conta fatores determinados pelo Poder Público, o valor de mercado é mais dinâmico e corresponde ao preço que o proprietário acredita que o imóvel vale de fato.

Esse dinamismo do valor de mercado deve-se a diversas variáveis, muitas vezes imprevisíveis. Isso porque, além de parâmetros como a qualidade e conservação da construção, há fatores externos que influenciam esse cálculo. O anúncio da construção de uma linha de metrô próxima a um apartamento, por exemplo, com certeza vai fazer seu valor de mercado subir. Por outro lado, caso a prefeitura opte por fazer uma estação de tratamento de esgoto na região em que você tem uma casa, o preço vai despencar. Por isso, estar atento às obras de melhoria que serão feitas nas redondezas pode te ajudar a conseguir uma venda mais vantajosa.

Como calcular o valor venal?

Conforme dissemos acima, o cálculo do valor venal de um imóvel é feito pelas prefeituras e é baseado em variáveis que dizem respeito a características da propriedade. Para tanto, desconsideram-se a especulação e as demandas do mercado imobiliário.

Para se chegar ao resultado, deve-se fazer a seguinte conta:

V = A x VR x I x P x TR

As siglas correspondem aos seguintes dados:

  • V = valor venal da propriedade;
  • A = área da edificação ou terreno;
  • VR = valor unitário padrão residencial, que é baseado na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
  • I = idade da propriedade (ela pode ser contada a partir da data do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação da casa, terreno, apartamento, etc. – caso não haja “Habite-se”);
  • P = posição do imóvel no logradouro;
  • TR = tipo de residência ou característica da construção (reformas que foram feitas, acréscimos, modificações, etc.).

Essa é a conta feita de maneira geral. Porém, como cada município adota variáveis específicas, o melhor a fazer é consultar a legislação do município e, com isso, evitar possíveis erros que possam ocorrer. Como exemplo dessas especificidades, na cidade de São Paulo as subdivisões entre zonas urbana ou fiscal também entram na conta.

Como descobrir o valor venal de imóveis à venda?

Para consultar o valor venal de um imóvel de maneira rápida, você deve fazer uma solicitação junto à Prefeitura. Dependendo do município, isso pode ocorrer presencial ou remotamente, pela internet. Nos casos em que é possível fazer a consulta online, ela acontece na mesma página na qual se encontram informações sobre o IPTU e a data de inscrição do imóvel.

Há, ainda, uma terceira maneira de conseguir acesso ao valor venal. Você deve solicitar a certidão de dados cadastrais do IPTU. Com ela em mãos, além do valor venal, você tem a possibilidade de conferir a situação do imóvel, evitando cobranças retroativas, e saber se a propriedade está regularizada junto ao Poder Público.

Com base em todas as informações e dicas que passamos no artigo, você entendeu melhor o que é valor venal do imóvel e suas aplicações. Porém, antes de negociar um imóvel é importante tomar alguns cuidados. Logo de início, confira minuciosamente se toda a documentação está em dia. Outros pontos importantes são verificar se há financiamento do imóvel, algum tipo de penhora ou promessa de compra e venda. Não deixe de visitar a propriedade e, durante a visita, veja se será preciso fazer algum tipo de reparo. Por fim, fique atento às cláusulas contratuais. Esse é o momento para tirar dúvidas e pedir alteração em itens que não estejam de acordo com o combinado inicialmente.

Agora que está por dentro do assunto, você ainda tem dúvidas sobre valor venal do imóvel ou sobre outros termos relacionados ao setor imobiliário? É só deixar nos comentários!

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